別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 米原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米原 -3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 52,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米原市梅ヶ原２３３５番 ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済みの住 宅地域 北西6m市道 水道、下水 米原 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 米原駅南東方 530m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅団地として熟成しつつあり、今後も土地利用は安定的に推移していくものと予測する。コロ ナ禍にあっても駅徒歩圏内に位置する住宅地域としての立地ポテンシャルに基づく安定的な需要が認められる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は米原市を中心とする戸建住宅地域である。需要者は米原市内の居住者のほか、周辺市町からの転入も一部 に見られる。ＪＲ米原駅東口に市役所新庁舎が完成し、徐々にではあるが生活利便性も向上しつつあり、居住環境が良 好な当該住宅団地の需要は概ね堅調で、地価は横ばい傾向にある。中心となる価格帯は、土地単価で概ね坪当り１７万 円～２０万円程度で、新築戸建で２５００万円～３０００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性を指向する自用目的の取引が中心の住宅団地で、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は 断念した。取引価格を指標に価格決定される市場特性から、同一需給圏内の類似地域等に存し代替競争関係にあると認 められる取引事例より試算した比準価格は、市場性を反映し、説得力を有する。よって、実証的な比準価格を採用し、 代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　米原 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [113.9] [100.0] 100 52,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はコロナ禍の影響により厳しい状況 にあるものの、持ち直している。米原市は人 口・生産年齢人口ともに減少傾向で、高齢化 率も高い。 品等良好な区画整然とした住宅地域で、周辺 での整備事業により相当の需要が期待され、 地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する中間画地で特段の優劣はなく、競 争力の程度は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％