別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東近江 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 9-2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　堤　義定   TEL.

鑑定評価額 139,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市五個荘石塚町字南平１７７番外 ②地積 　(㎡) 6,165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 中小規模工場、営業 所等が混在する工業 地域 北西12m市道、三方路 水道、下水 五箇荘 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 中小倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　  95.0 ｍ、規模　　     6,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 五箇荘駅南西方 2.7km 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道８号背後に工場や事業所等が見られる工業地域で、地域要因に変化はなく土地利用は現状を維持すると考え る。高速道路等の主要交通網の整備状況が良好な工業地で需要は底堅く、地価は横ばい傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 中小倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、滋賀県内に存する工業地域一帯と判定した。需要者の中心は、高速道路Ｉ・Ｃを結節点として事業展開 する広範な業種の法人である。市場の需給動向としては東海地方や京阪神の両地域へのアクセスが良く、内陸に位置し 津波がなく地震等の自然災害が少ないため滋賀県内の工業地に対する選好性が高まり需要が安定している。中心となる 価格帯の総額の把握は困難であるが、土地単価で２万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の工場、営業所等が混在する工業地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は同一需給圏における 信頼性ある取引事例を収集、選択し得ており実証的な価格である。収益価格は、県内の工業地域では自用目的の取引が 中心であり、賃貸市場は未成熟であることから、適用を断念した。以上により、市場の取引実態に適合した比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [118.6] [100.0] 100 22,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はこのところコロナ禍から持ち直し の傾向にある。東近江市の人口は微減傾向で ある。旧郡部域の人口減少が継続的である。 地域要因に特段の変動はない。国道背後の工 業地域で交通利便性は比較的良好である。 個別的要因に変動はない。規模・形状は標準 的で、側道及び背面道を有するものの個別的 要因に特段の優劣はなく、競争力の程度は普 通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％