別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東近江 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -22 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　道代   TEL.

鑑定評価額 4,230,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市下麻生町字七板１５３番 ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西3.5m市道、南東側道 水道、下水 朝日大塚 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南   270 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ　市道 交通 施設 朝日大塚駅南西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多い既成住宅地域で、土地利用に特段の変化はなく、現状で推移するものと予測する。土地需要は限 定的で弱く、地価は下落傾向と判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東近江市及び近接市町における既成住宅地域の範囲である。需要者は分家住宅取得者やＵターン希望者な ど同一需給圏内に地縁性を有する者が中心である。新型コロナの影響はほとんど無いものの、人口は減少傾向で高齢化 が進んでおり、不動産市場は需給ともに弱含みである。取引規模や当事者間の個別的事情などにより取引価格に幅があ るため、その中心価格帯の把握は困難であるが、単価で概ね８，５００円／㎡～１２，５００円／㎡と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域における取引事例を採用して試算しており、規範性が高い。一方、本地域内に賃貸 物件は皆無で賃貸市場が成立していない上、公法上の規制からも新築賃貸を想定することが現実的でないため、収益価 格の試算は断念した。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滋賀竜王 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,400 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [133.5] [100.0] 100 10,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は足踏み状態から緩やかに持ち直し の動きになると予測する。当市の高齢化率は 県全体のそれより高い。 農家住宅が多い既成住宅地域で、地域要因に 特段の変動はない。転入者は少なく、不動産 の需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。規模、形状等は標 準的な画地で、角地であるが個別的要因に基 づく特段の優劣はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％