別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東近江 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -19 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　堤　義定   TEL.

鑑定評価額 3,820,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市小脇町字永１５３８番７ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地も見られる住 宅地域 南5m市道 水道、下水 太郎坊宮前 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 太郎坊宮前駅北西方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山裾の住宅団地として成熟した住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく土地利用は現状を維持すると考える。 コロナ禍による影響は小さいが、生活利便性が劣るため需要は弱含みで、地価は下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東近江市及び周辺市に存する郊外の住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は、本地域に地縁的選好性 を有する居住者を中心とした戸建住宅の一次取得者の個人である。市場の特性としては本地域が、郊外の山裾に開発さ れた古い住宅団地であり、東近江市の中心市街地近郊の分譲地等と比較して利便性の点で競争力が劣ることから需要は 弱含みである。中心となる価格帯は２００㎡程度の土地で単価は２万円／㎡程度、総額４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給圏における信頼性ある取引 事例を収集、選択しており、また、採用した各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格であ る。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟であるため、その試算を断念した。以上により、市場の取引実態に適合した 比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滋賀日野 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,800 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [133.8] [103.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はこのところコロナ禍から持ち直し の傾向にある。東近江市の人口は微減傾向で ある。旧郡部域の人口減少が継続的である。 地域要因に変動はない。郊外の住宅団地で住 宅地域として成熟しており、利便性に劣るこ とから需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。標準的な規模を有 する南向きの中間画地であり、台形であるも のの特段の影響はなく、日照等が優れ、競争 力の程度は優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％