別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東近江 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -18 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　道代   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 58,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市山路町字中夜這３６３番６ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 能登川 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 能登川駅西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地として熟成しており格別な変動要因は認められないが、周辺では新規分譲も複数見られ、需要は堅調 で地価は上昇傾向と予測する。コロナ禍の一般住宅市況への影響はほとんど見られない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧能登川町域を中心とする東近江市内の住宅地域である。主たる需要者は地元居住者を中心とする一次所 得者である。能登川駅周辺では新規分譲が見られ、また熟成した住宅団地でも売地等一定の動きがあり、需要は堅調で ある。取引の中心価格帯は２３０㎡程度の画地で１，２００～１，５００万円程度、新築の戸建物件で２，５００～３ ，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にアパート等の収益物件はほとんどなく、自用物件の取引が支配的である。賃貸需要が見込み難い地域であ るため、収益価格は求めなかった。比準価格は同一需給圏内に存し、代替競争関係にある事例から得たものであり、信 頼性は高い。よって実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 なお造成後の期間経過のため積算価格も求めなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　近江八幡 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [118.6] [102.0] 100 58,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は足踏み状態から緩やかに持ち直し の動きになると予測する。当市の高齢化率は 県全体のそれより高い。 熟成した住宅団地で、閑静な住環境を形成し ており、地域要因に特段の変化はない。 南東向きであることから日照等の面で優れ、 個別的要因に基づく競争力の程度は相対的に 強い。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％