別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 東近江 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -17 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　三宅　純也   TEL.

鑑定評価額 9,090,000 円  １㎡当たりの価格 60,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市佐野町字筋違３４６番１６ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西7m市道 水道、下水 能登川 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    55 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７ｍ市道 交通 施設 能登川駅東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ能登川駅勢圏に属する住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。需要は底堅 く、地価水準は概ね横ばい傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね東近江地域の類似の住宅地域。特に、ＪＲ能登川駅勢圏に属する住宅地域との代替競争関係が強い 。需要者の属性は、東近江市居住者が中心で、周辺市町からの流入も見られる。近年における市場の需給動向は、底堅 く推移している。市場での需要の中心となる価格帯は更地で７００万円～１，１００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性・生活利便性を指向する自用の戸建住宅地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一 方、収益価格は、戸建住宅の賃貸による収益性に基づいて価格形成されている市場ではなく、共同住宅の賃貸市場も未 成熟であると判断されるため、適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、他 の東近江市住宅地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　近江八幡 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [115.8] [102.0] 100 60,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部で持ち直しの動きがみられ るものの、足踏み状態が続いている。東近江 市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。 能登川駅勢圏の住宅地域で、総じて安定的な 土地利用状況であり、特段の地域要因の変動 は認められない。 標準的な形状・規模を有する南西向きの画地 であり、日照・通風等の居住の快適性が優れ 、相対的に選好性が強い。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％