別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 東近江 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -14 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　上田　理子   TEL.

鑑定評価額 2,800,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市福堂町字里ノ南３１８９番１ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 水田に囲まれた住宅 地域 北5m市道、三方路 水道、下水 能登川 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 能登川駅北西方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの農家集落地域で、土地の利用状況は現状で推移するものと予測される。転入者の少ない地域で高齢化 等により需要は慢性的に弱く、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東近江市及び周辺市域の農家集落地域や既成住宅地域である。需要者は分家住宅取得者やＵターン希望 者など同一需給圏内に地縁性を有する者が中心で、外部からの新規転入者は稀である。取引は少なく需給ともに動きは 鈍い。取引に際しては取引規模や当事者間の個別的事情などにより価格が左右されるため、取引の中心価格帯の把握は 困難であるが、単価ベースでおおむね１万円／㎡～２万円／㎡前後であると把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の戸建住宅が大半を占める。近隣地域及びその周辺地域は賃貸物件が皆無で賃貸市場は成熟しておら ず、また、市街化調整区域内にあり公法上の規制からも新築賃貸を想定することは現実的でないため、収益価格の試算 は断念した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の価格水準との均衡にも留意の上、市場の実態を反 映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,000 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [100.0] 100 [110.9] [100.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は厳しい状況にあるものの持ち直し ている。東近江市の総人口は微減傾向にある が、老年人口は増加しており高齢化は進んで いる。 古くからの集落地域であり、土地利用に特段 の変動はなく、転入者も少なく、需要は限定 的で弱い状況にある。 個別的要因に変動はない。標準的な規模を有 する台形の三方路地であるが、個別的要因に 特段の優劣はなく、競争力の程度は普通であ る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％