別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 東近江 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -12 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　直幸   TEL.

鑑定評価額 3,800,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市北清水町字上小路２８８番 ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (70,160) 台形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の建ち並ぶ 既成住宅地域 南西3.3m市道、南東側道 水道、下水 八日市 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    25 ｍ、南    55 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北３．３ ｍ市道 交通 施設 八日市駅北東方 4.5km 法令 規制 （都）  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの農家住宅地域であり、格別の変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測。地縁的選好性の強 い地域で、景気動向の影響は小さいが、土地需要は低調であり、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、東近江市及びその周辺市町に存する、農家住宅中心の既成住宅地域である。需要者の中心は、当 該地域に地縁的選好性を有する地元居住者に限定され、転入はほとんどない。取引自体少なく、また個別の事情が介在 することも多いため、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地は規模３００㎡で４００万円程度と把握す る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。収益価格については、当該地域は戸建住宅中心の 既成住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半であり、賃貸住宅の収益性に基づき価格形成される地域でないため試 算しなかった。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映し説得力のある比準価格を採用し、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東近江 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [ 96.1] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [102.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は投資需要において一部持ち直しの 動きが見られるも足踏み状態が続いている。 東近江市の人口は微減傾向。高齢化率は県平 均より高い。 農家住宅中心の既成住宅地域であり、需給に 影響を及ぼす要因変動も認められないことか ら、現況のまま推移していくものと判定する 。 南西向きのため日照等の面で優れ競争力を有 する。角地・台形による効用の増減は特段見 られず、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％