別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東近江 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -11 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　勝   TEL.

鑑定評価額 4,170,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市北坂町字西ノ海道７３６番 ②地積 　(㎡) 413   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (70,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西3m道路 水道、下水 八日市 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    45 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ　 道路 交通 施設 八日市駅北東方 10.0km 法令 規制 （都）  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、土地利用に変化はなく、現状のまま推移するものと予測。地縁的選好性が あり、閉鎖的な市場と認められ、高齢化等により需要は限定的で、地価は下落基調と思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東近江市及び周辺市町における農家住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する地元居住 者が中心である。既成住宅地は閉鎖的市場で、高齢化等により需要は限定的で弱い。規模等の個別性が強いことから、 中心価格帯を把握することは困難であるが、１０，０００円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、新型コロナの影響による市場の混乱はほとんど見受けられなく、市内の住宅地域等における取引事例より 求めたものであり、需給動向を反映し精度は高い。収益価格は、自用を主とする市場で賃貸市場が成熟していないこと 等から試算しなかった。価格決定の市場での主導的な役割は取引価格と認められることから、比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東近江 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [125.5] [102.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナの影響による厳しい状況 が徐々に緩和される中で、持ち直しの動きが 見られる。東近江市の人口は微減傾向である 。 農家住宅の建ち並ぶ既成住宅地域で、土地利 用に特段の変化はない。地縁性を反映して閉 鎖的市場構造と認められることから、需要は 弱い。 方位は優れるが、個別的要因に基づく競争力 の程度は普通。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％