別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 東近江 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -9 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　上田　理子   TEL.

鑑定評価額 7,340,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市躰光寺町字位徳７７１番 ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 不整形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が多い既成住宅地域 南4m市道 水道、下水 能登川 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 能登川駅北西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農家住宅が混在する古くからの既成住宅地域で、土地利用に特段の変化はない。市街地に近いものの 、既存の地域で新規分譲との比較において需要は弱く、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東近江市のうち旧能登川町を中心とする住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者や通勤者で一次 取得者が中心である。能登川駅周辺では中小規模開発が比較的活発で新規分譲地は継続的に供給がある。新規分譲地と の比較においては、既成住宅地域に対する需要は弱く限定的とならざるを得ない。需要の中心となる価格帯は、単価ベ ースで概ね２万円／㎡台～４万円／㎡前後であると把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、東近江市内の住宅地の取引事例を採用して試算しており信頼性は高く、取引は自己利用目的が大半である 。一方、収益価格は、既成の住宅地域で賃貸市場が成熟しておらず、また経済合理的な賃貸建物の想定が困難であるこ とから試算を断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、周辺地域の 価格水準との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　近江八幡 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [112.1] [103.0] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は厳しい状況にあるものの持ち直し ている。東近江市の総人口は微減傾向にある が、老年人口は増加しており高齢化は進んで いる。 土地の利用状況に特段の変化はない。転入者 が少ない既成住宅地域で、市街地には近いも のの、需要は弱い状況にある。 南向きの中間画地であり、日照の点では居住 の快適性に優れるが、競争力の程度は普通で ある。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％