別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東近江 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -6 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　河原崎　和夫   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 58,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市八日市緑町３４番２ ｢八日市緑町３－３｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 住宅、医院等が建ち 並ぶ市役所に近い住 宅地域 北8m市道 水道、下水 八日市 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 八日市駅東方 1.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部の戸建住宅地で格別な変動要因は認められない。周辺地域では新規分譲も継続的に見られ、需要は 堅調であり、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧八日市市を中心とした近郊市町における住宅地域。需要者の中心は地元居住者を中心とした一次取得者 が主である。本地域は市街地中心部の利便性の高い地域で居住環境は良好で、需要は安定的である。中心となる土地価 格は２２０㎡程度の土地で１２００～１５００万円、新築住宅で総額２５００～３３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見受けられるが、画地規模が十分でなく経済合理性のある賃貸共同住宅を想定し難いため収益価 格は試算しない。比準価格は同一需給圏内の類似地域等における信頼性の高い取引事例から求められたものであり市場 性を反映して実証的、現実的妥当性を有する。以上により本地域は自用の戸建住宅を主とする地域特性から実証的な比 準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東近江 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 72.6] [100.0] 100 58,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 滋賀県内の経済は一部で持ち直しの動きがみ られるものの停滞感が継続。直近１年の東近 江市の総人口は微減、高齢化率は県平均より やや高水準。 公的機関や商業施設に近く生活利便性の高い 住宅地で、地域要因に特段の変化はなく、需 要は安定している。 特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で 、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％