別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東近江 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -5 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　道代   TEL.

鑑定評価額 8,590,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市中野町７２３番３３ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m道路 水道、下水 太郎坊宮前 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    45 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ道 路 交通 施設 太郎坊宮前駅南東方 950m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅団地で、特段の地域要因の変動はない。周辺地域では新たな宅地分譲が進み、売れ行き も堅調である。本地域は住環境が良いことから、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東近江市内の住宅地域である。中心となる需要者は市内の居住者や市内への通勤者である。街路条件の良 い区画整然とした住宅地域で、底堅い需要が認められる。取引の中心価格帯は、１６０㎡程度の土地で８００万円～９ ００万円程度、新築の戸建物件で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にアパート等の収益物件はほとんどなく、自用物件の取引が支配的である。賃貸市場が成立していない地域 であるため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格については、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある 取引事例を収集し得た。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記の通り決定した。なお造成後長期間経過しているため、原価法は非適用とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東近江 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 79.1] [100.0] 100 53,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は足踏み状態から緩やかに持ち直し の動きになると予測する。当市の高齢化率は 県全体のそれより高い。 駅徒歩圏内に位置する居住環境の良好な住宅 地域で、底堅い需要が認められる。地域要因 に変動はない。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する北西向きの中間画地で、個別的要 因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度 も普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％