別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東近江 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　玉瀧　光   TEL.

鑑定評価額 7,990,000 円  １㎡当たりの価格 48,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市東沖野２丁目字沖野１６２３番３ ｢東沖野２－５－３４｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と共同住宅 が混在する住宅地域 北西4m市道 水道、下水 八日市 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 八日市駅南東方 2.8km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧八日市市郊外の古くに開発された住宅地域であり、土地利用に変化はなく今後も現状を維持して推移するもの と予測する。周辺の新規分譲地との比較において需要は弱く、地価は微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は東近江市内の住宅地域であり、特に旧八日市市内の一般住宅地域と価格牽連性が強い。主たる需要 者は、東近江市内の３０～４０歳台の住宅一次取得者が中心である。本地域は、旧八日市市の市街地外縁部に存する比 較的古くに開発された住宅地域であり、周辺の新規分譲との比較において選好性がやや劣る。市場で中心となる価格帯 は、土地単価で概ね１４万円／坪～１８万円／坪程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域である旧八日市市内の住宅地の取引事例から試算されており、市場性を反映して規 範性が高い。本地域は、自用の戸建住宅が中心であり、収益性に基づき価格形成されている地域ではないこと、また経 済合理性を有する賃貸建物の想定が困難であると判断されるため、収益還元法の適用を断念した。よって規範性を有す る取引事例により求められた比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東近江 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 88.0] [100.0] 100 48,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部で持ち直しの動きがみられる が、足踏み状態にある。東近江市の人口は減 少傾向だが、旧八日市市の人口減少率は市全 体よりも小さい。 旧八日市市郊外に古くに開発された住宅地域 であり、周辺の新規分譲地と比較して需要は 弱く、地価は微減傾向である。地域要因に特 段の変動はない。 標準的な形状・規模を有する北西向の中間画 地であり、個別的要因に基づく優劣はなく、 競争力の程度は普通である。個別的要因に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％