別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 滋賀高島 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀高島 -10 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　目片　匡   TEL.

鑑定評価額 3,930,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高島市新旭町深溝字丸沢１４３２番 ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に工場 等が混在する既成住 宅地域 南西6.5m市道 水道、下水 新旭 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ５ｍ　市道 交通 施設 新旭駅東方 2.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅から徒歩圏外で、一般住宅の中に工場等が見られる古くからの住宅地域で、地域要因に特段の変動はないので 、現状を維持すると予測する。既成住宅地域に係る恒常的な需要減退により地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖西・湖北エリアの圏域で、特に価格牽連性が強い範囲は高島市内の既成住宅地域である。地区外からの 流入は少なく、需要者は本地域に地縁を有する近隣の居住者が中心で、取引市場の動きは低調である。空家が目立ち、 不在地主の不動産の処分時には売り急ぐ例も多く、地価下落が続いている。市場での中心となる価格帯は、３２０㎡の 土地で３００～４５０万円程度で、新築戸建の供給はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅を中心とする既成住宅地域内にあり、原価法は適用しない。また、賃貸市場が未成熟であるため 収益還元法も適用しない。比準価格は対象標準地と類似する既成住宅地域内の事例を中心に採用してして求めたもので 実証性がある。以上から、自己使用目的で取引され、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されている と認められることから比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滋賀高島 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,800 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [103.0] 100 [110.1] [102.0] 100 13,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は新型コロナの影響により厳しい状 況にあるものの持ち直している。高島市の人 口は減少傾向で、高齢化が進んでいる。 既成住宅地域で地域要因に特段の変動はない 。人口減少に伴う潜在的な供給に対して需要 は限られており、取引市場は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％