別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 滋賀高島 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀高島 -8 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　芦川　直樹   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高島市安曇川町田中字森海道２６５７番１外 ②地積 　(㎡) 754   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか農地 等も見られる住宅地 域 東6m市道 水道、下水 安曇川 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 安曇川駅北西方 1.9km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、土地利用に変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。人口減少 や高齢化が進む農家住宅地域で、取得需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高島市内の住宅地域一円であり、特に安曇川駅を最寄り駅とする農家住宅地域と代替関係が強い。需要者 の中心は地縁的選好性を有する地元居住者で、圏外からの転入はほぼ見られない。新型コロナの影響は限定的であるが 、既成の農家住宅地域で、周辺では人口減少や高齢化等も見られること等から取得需要は弱く、また不動産取引自体が 少ない地域である。取引における中心価格帯は、標準地程度の規模で、土地価格が１０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は主として、居住の快適性を重視する農家住宅地域に存し、取引の中心は自用目的の農家住 宅の取引である。したがって、熟成した不動産賃貸市場は形成されておらず、周辺にアパート等も見られないため、収 益還元法は試算しない。本件においては、自用目的での取引が中心で、取引の実態を反映し、信頼性の高い比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滋賀高島 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,800 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [103.0] 100 [104.0] [101.0] 100 14,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナの影響で、厳しい状況 にあるが、持ち直している。市内の人口は減 少傾向で、高齢化率も上昇している。 古くからの農家住宅地域で、地域要因に変動 はない。地域外からの転入はほぼ見られず、 人口減少や高齢化の進展等も見られ、取得需 要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％