別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 滋賀高島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀高島 -6 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　村木　康弘   TEL.

鑑定評価額 3,500,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高島市今津町弘川字下野１３０８番９ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 南6m市道 水道、下水 近江今津 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 近江今津駅北西方 2.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 開発された郊外の住宅地域で、空閑地が介在するが格別の変動要因はなく、土地利用は現状のまま推移すると予 測する。高島市内の土地需要は弱含みであるが、当該地域の取引は堅調であり、地価は横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高島市内の住宅地域等の在する圏域で、特に旧今津町内の区画整然とした住宅地域との価格牽連性が強い 。需要者は旧今津町内及び高島市内に居住する一次取得者が中心である。市内では都市部への若年層の流出、高齢化の 進行により需要は総じて弱含みで、他市に比べ取引は少ない。取引の中心価格帯は、２００㎡の土地で３～５百万円、 新築戸建住宅で２０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 非線引都市計画区域に存する郊外に造成された住宅地域で、市場での取引目的は自己の居住用が主である。本件では代 替競争関係にある事例が採用でき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。一方で収益還元法については、賃貸 市場が成熟していないため採用できなかった。対象不動産は、居住の快適性を重視する住宅地域に存するので、取引事 例比較法により求めた比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滋賀高島 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [101.0] 100 [156.8] [103.0] 100 17,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が弱まり、 県内景気は持ち直しつつある。不動産への影 響は様々で市況は不透明。高島市の人口は減 少、世帯は微増。 郊外に位置する区画整然とした住宅団地で、 地域要因に特段の変動はない。団地内の人口 ・世帯数は微増傾向で、取引は比較的堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％