別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 滋賀高島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀高島 -2 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　村木　康弘   TEL.

鑑定評価額 4,390,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高島市宮野字榎元３２１番 ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南4m市道、背面道 水道、下水 近江高島 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 近江高島駅北西方 2.5km 法令 規制 （都）  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に存する古くからの農家集落で、格別の変動要因はなく、土地利用は当面現状のままで推移すると予測する 。高島市内の土地需要は弱含みであり、当該地域の需要も限定的で、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高島市内の農家集落や既成住宅地域等が存する圏域。主たる需要者は地縁的選好性を有する者や分家住宅 の需要者等に限定される傾向が強く、市外からの転入者は極めて少ない。取引の中心となる価格帯は、１万円～２万円 ／㎡程度であるが、新築物件の供給は少なく、建物の有無や画地規模等個別的要因の差異により取引価格はまちまちな ので、総額による中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 非線引都市計画区域に存する郊外の農家住宅が建ち並ぶ住宅地域で、市場での取引目的は自己の居住用が主である。本 件では代替競争関係にある事例が何とか採用でき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。一方で収益還元法は 、賃貸市場が未成熟であるため採用できなかった。対象不動産は、居住の快適性を重視する住宅地域に存するので、取 引事例比較法により求めた比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滋賀高島 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,800 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [103.0] 100 [119.6] [103.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が弱まり、 県内景気は持ち直しつつある。不動産への影 響は様々で市況は不透明。高島市の人口は減 少、世帯は微増。 郊外に位置する農家集落地域。地域要因に変 動はない。市全域の状況と変わらず、外部か らの流入は少なく、土地需要は限定的である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％