別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 湖南 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 9-2 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　琢磨   TEL.

鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市柑子袋字中之町２８８番１８外 ②地積 　(㎡) 3,829   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 2:1 倉庫 Ｓ1 中小規模の倉庫や営 業所が多い工業地域 南西14m県道 水道、下水 甲西 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   180 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 甲西駅北西方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに中小規模の物流関連施設や営業所が多い工業地域であり、土地利用は安定的に推移すると予測する。 インターチェンジへのアクセスの良さから物流用地の需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、湖南市及びその周辺市町の湖南地域一帯の工業・流通業務地域と判定した。需要者の中心は、県 内及び全国で事業展開をしている流通業務事業者や製造企業等である。新型コロナウイルス感染症の影響もあるが、巣 ごもり需要に対応した物流需要は概ね底堅い。市場での中心価格帯については、画地規模等の個別的要因により異なる ため、その把握が難しい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は幹線道路沿いの流通業務を中心とした工業地域である。当該地域は自社使用の倉庫や営業所が中心の地域で 、賃貸市場が認められないことから収益還元法は適用しなかった。比準価格は事例数の少ない工業地等の取引の中から 求めたものであるが、現在の市況を反映した価格として規範性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえたうえで 、比準価格を採用して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,300 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [ 73.5] [100.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の事業所のほか、他府県、特に京都、大 阪の工場用地の地価が上昇していることから 比較的安価な滋賀県の工場用地への需要が流 れてきている。 幹線道路沿いに物流関連施設や営業所等が多 くみられる工業地域で、インターチェンジ等 へのアクセスが良いことから需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％