別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 湖南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -11 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　林田　一三   TEL.

鑑定評価額 3,840,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市三雲字入道開戸１４９６番２８ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の中 に空地も見られる住 宅地域 北西6.9m市道 水道、下水 三雲 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．９ｍ 市道 交通 施設 三雲駅南西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 古い造成団地であり、土地利用に変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。土砂災害警戒区域内の傾 斜地であるが、値ごろ感より地価水準は概ね横ばい傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、湖南市及び甲賀市の造成住宅地域である。需要者の中心は、湖南市や甲賀市に居住または勤務する一次 取得者。市街地外辺部の傾斜地勢で、利便性が劣り、道路との高低差もあり、特に高齢者などからは敬遠される。また 、土砂災害等の自然災害に対する関心も高まり、需要はやや減退傾向である。取引の中心となる価格帯は、土地１５０ ㎡で３００万円～５００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の戸建住宅地域であり、法規制及び市場性の観点から賃貸を想定することが困難であるため非適用と した。比準価格は、湖南市及び甲賀市内に所在する調区内住宅団地の取引事例を採用し、価格形成要因の類似性や代替 性の強弱に基づき、相対的規範性の高い事例に重きを置いて調整、決定しており、市場の取引実態を反映して実証的で ある。したがって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [143.7] [100.0] 100 24,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は持ち直しの動きが続いているも のの、足踏み状態にある。湖南市の総人口は 微増傾向であるが、高齢化率は上昇傾向にあ る。 山裾に開発された市街化調整区域内の住宅地 域で、土地利用に変化はない。駅から遠い傾 斜地であるが、値ごろ感より、地価は横ばい 傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％