別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 湖南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -10 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　基良   TEL.

鑑定評価額 3,890,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市石部口１丁目９８２番５ ｢石部口１－３－５３｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する既成住宅 地域 南4m市道 水道、下水 石部 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 石部駅南東方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに造成された調区内宅地であり土地利用に変化はない。旧石部町中心部に近いが調整区域の宅地の需要は弱 含みであり地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖南市及び周辺市に存する類似の地域特性を有する住宅地の存する範囲である。主たる需要者は地縁を有 する者の居住を目的とした取得に限定される傾向にある。近隣地域は市街地に近接しているが調区内宅地であるため需 要は弱く市場が閉鎖的であり総じて弱含みである。近隣地域及び周辺地域の取引事例は少なく売物件も少ないことから 中心価格帯を把握することは困難であるが、周辺の取引事例から概ね９．５万円／坪程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係が認められる住宅地の事例に基づき試算しており、豊富な資料により実証的な価格が得られた ものと思料する。他方、収益価格については近隣地域は市街化調整区域に存しており、行政的な観点から賃貸用不動産 の想定が困難であることから収益還元法の適用を断念した。したがって比準価格を標準とし、代表標準地との価格均衡 に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [112.0] [100.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は個人消費を中心に緩やかに持ち直 している。生産活動は弱い動きがあるものの 増加基調にある。今後は各種経済対策により 改善が進む。 旧石部町中心部に近い住宅地であり、地域要 因に大きな変化はない。調整区域内の住宅地 は総じて需要が弱く地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％