別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 湖南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -9 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　小川　聡   TEL.

鑑定評価額 9,100,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市菩提寺西７丁目２０９３番３６５ ｢菩提寺西７－１０－１９｣ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 野洲 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 野洲駅南東方 6.5km 法令 規制 １低専 (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 湖南市北西部の郊外に位置する熟成した住宅団地であり、今後も土地利用は安定的に推移するものと思料される 。傾斜地や郊外の既成住宅地域に対する需要は弱含みであり、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、湖南市を中心とする造成団地等の既成住宅地域の範囲である。主たる需要者は湖南市及び周辺市の居住 者が中心である。近隣地域は、区画は整然としているものの、郊外に位置する相当の傾斜地地域である。居住者層の高 齢化も進展している住宅団地であり、市中心部の平坦地勢の住宅地への需要に比して、選好性は低く需要は弱含みであ る。土地は２５０㎡程度で１０００万円前後、新築戸建で３０００万円前後程度が取引の中心になると推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、主に代替競争関係にある類似地域における既成住宅地内の取引事例から求めたものであり、市場の実態を 的確に反映し実証的で説得力を有する。一方、収益価格は近隣地域の地域特性、需給動向等から賃貸市場の想定が困難 であるため試算しない。当該市場では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実 証的で規範性の高い比準価格を採用し、下記の代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 95.6] [100.0] 100 36,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 湖南市は人口微減・世帯数微増、地域停滞状 況継続、コロナ感染症・デフレ脱却期待の中 、地価は交通・環境要因等格差で２極化の様 相を深めている。 既成住宅地域で利用状況に特段の変化はない 。人口は減少傾向で高齢化が進み、郊外の傾 斜地内団地であり、需給は減少し地価は下落 傾向である。 標準的な規模・形状を有する北東向きの中間 画地であり、市場で特段の優劣はなく、競争 力の程度は普通で、格差率に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -4.4 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％