別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 湖南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -8 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　今井　康裕   TEL.

鑑定評価額 7,310,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市三雲字東代６３３番９ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西7m市道 水道、下水 三雲 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    65 ｍ、南    85 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 三雲駅西方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ三雲駅徒歩圏内の戸建住宅地域として成熟しており、今後も土地利用は安定的に推移するものと予測する。 湖南市内の住宅地市場は、中古住宅の供給も多く地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、湖南市域内の住宅地域である。需要者の中心は、湖南市及び周辺市域に居住の一次取得者層である。市 場は、中古住宅の供給も多く供給過多にある中、特に郊外や傾斜地にある住宅地の需要が弱い。市場での需要の中心と なる価格帯は土地で総額５００万円から８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係にある事例に基づき試算しており規範性が認められる。収益価格は、画地条件及び経済合理 性からみて市場性のある賃貸住宅を想定することが困難なため試算しなかった。本件においては、対象標準地が、自己 使用目的の取引が多く、収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される住宅地域に存するため、代表標準地との検討 を踏まえ、取引実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 84.8] [102.0] 100 42,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が 和らぐ中で、緩やかに持ち直している。住宅 投資は、堅調である。湖南市の人口は微減傾 向にある。 駅徒歩圏内の戸建住宅地域で、地域要因に特 段の変動はない。中古物件や新規分譲による 住宅地供給が一定数あり、市況はやや供給過 多傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％