別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 湖南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -7 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　林田　一三   TEL.

鑑定評価額 6,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市岩根字山ノ神８３３番５０ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い古くに開発された 住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 三雲 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 三雲駅北方 3.0km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 湖南市東部の住宅地域で、地域要因に変動は無く、土地利用は安定的に推移している。郊外の傾斜地で、街路条 件が劣る住宅地域の需要は弱含みであり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、湖南市を中心とする戸建住宅地域。主たる需要者は、湖南市内の居住者及び通勤者が中心である。一次 取得の若年層は新規分譲地の取得志向が強く、郊外の丘陵地に存する古くに開発された住宅地の需要は弱含みである。 中心となる価格帯は、土地は１７０㎡程度で５００万円～７００万円程度、土地建物の総額で２，０００万円程度が取 引の中心になると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の戸建住宅地域で、対象標準地の画地規模を考慮すれば共同住宅等の賃貸を想定することが現実的 でないところから収益価格は求めなかった。また造成後相当期間経過しているため原価法も非適用とした。比準価格は 市場で成立した取引事例より求めたもので、規範性の高い価格といえる。よってこの市場の実態を反映した比準価格を 標準とし、周辺の地価公示価格や地価調査価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　湖南（県） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は持ち直しの動きが続いているも のの、足踏み状態にある。湖南市の総人口は 微増傾向であるが、高齢化率は上昇傾向にあ る。 生活上の利便性は良い住宅地であるが、傾斜 地であること、街路狭小であることから需要 は弱含みである。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％ 0.0 ％