別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 湖南 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -6 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　靖展   TEL.

鑑定評価額 6,120,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市三雲字奥山１３７２番１９ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い古くに開発された 住宅地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 三雲 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   135 ｍ、南    85 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 三雲駅南西方 1.5km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅地域として成熟しており、今後特に大きな変動要因はない。傾斜地地勢である当地域の地価 水準は下落傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖南市域を中心とし、概ねＪＲ草津線沿線に存する中規模一般住宅地。需要者の中心は同沿線に居住する 第一次取得者が中心であり、標準地の存する三雲地域周辺では湖南市中心部からやや遠いこと等から新規分譲は少なく 、需給関係は引き続きやや弱含みである。当地域を含み周辺の普通住宅地における土地取引水準は、土地２００㎡程度 で６００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記試算により比準価格を得た。戸建住宅を中心とする地域であり、近隣地域内に賃貸物件はほとんど認められないこ と等から、収益還元法の適用は断念した。本件のような戸建住宅を中心とする地域においては、市場参加者の選好性と して、居住の快適性が重視され、自用目的での取引が中心であり、取引実態を反映した比準価格に規範性が認められる 。したがって、比準価格を基礎に代表標準地を規準とした価格等との均衡にも留意し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [115.4] [100.0] 100 30,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 湖南市内における住宅地需要は、北山台及び 菩提寺地区では比較的堅調であるが、その他 の地域においてはやや供給過剰感が認められ る。 周辺には文教施設等が存しているが、最寄駅 からやや遠く、地価二極化の影響で、宅地需 要はやや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％