別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 湖南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -3 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　野崎　平   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市石部西２丁目２６４６番外 ｢石部西２－１０－２８｣ ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等の建ち並 ぶ既成住宅地域 北東5.5m市道 水道、下水 石部 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 石部駅南方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧街道沿いの既成住宅地域で、駅への接近性は優るものの、他所からの流入は見受けられず、また地縁的選好性 が強いことから需要は弱含みである。地価は今後も下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内のＪＲ草津線沿線の既成住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元居住者のほかに 周辺市町に勤務する一次取得者である。駅徒歩圏内であることから、京阪神方面からの流入も考えられるが、ＪＲ線の 乗り換え等が敬遠されることから草津市・栗東市への移住が優先され、需要は弱含みで推移している。中心となる価格 帯は２５０㎡程度の土地で７５０万円～１０００万円程度で、新築戸建住宅は少ないことから価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は戸建住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏内の既成住宅地域に所在し、自己の使用目的の取引が中心であることから賃貸市 場は成熟しておらず、また古くからの住宅地であることから収益還元法は試算しなかった。市内の住宅地の事例を基に 試算された比準価格は、現下の市場性を反映しており、説得力が高いものと判断する。よって、代表標準地との検討を 踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [100.9] [100.0] 100 34,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅徒歩圏内の地勢が平坦な地域は依然堅調で 、その他の地域は弱含みで、地価は２極化し ている。 古くからの住宅地域で、土地利用に特段の変 動はない。地縁を有する者に限定される傾向 が強いことから、市街からの流入は殆ど見受 けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％