別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 湖南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　琢磨   TEL.

鑑定評価額 7,230,000 円  １㎡当たりの価格 44,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市宮の森１丁目４２０７番２８ ｢宮の森１－９－２２｣ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 石部 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 石部駅南東方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の古くに開発された戸建住宅地域で、地域要因に特段の変化はないので当分の間現状を維持すると予測す る。丘陵地に立地することや建物の築年経過などに伴って供給圧力が強まり、地価下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ草津線沿線で、湖南市を中心とした戸建住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者及 び当該圏域に勤務する一次取得者が中心である。開発後相当年数を経た丘陵地に立地する郊外の住宅地域で、駅徒歩圏 外で利便性も劣ることから需要は低迷している。土地は１５０㎡～１８０㎡程度が標準で６００万円～８５０万円程度 、新築戸建は２０００万円～２４００万円程度の価格帯での取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅地域で、自用目的の取引が中心の市場であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、湖南 市に所在する戸建住宅地の取引事例に基づき、取引内容や取引当事者を把握して価格形成要因を吟味のうえ、代替性や 価格牽連関係に即して調整・決定しており、市場の取引実態等を反映した試算価格として信頼性がある。したがって実 証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 79.6] [100.0] 100 44,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響で経済活動 が抑制されるなか、景気はやや持ち直してい るが、湖南市の地価は傾斜地勢の住宅地では 下落幅が大きい。 古くに開発された郊外の丘陵地の住宅団地で 、地域要因に特段の変動はない。利便性が劣 ることから需要は減退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％