別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 野洲 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野洲 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　道代   TEL.

鑑定評価額 72,600,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野洲市上屋字北川１４４番３外 ②地積 　(㎡) 2,975   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2.5 倉庫兼事務所 Ｓ4 中小規模の倉庫、工 場等が見られる工業 地域 北東9m市道、背面道 水道、下水 野洲 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南    65 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 中層倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  85.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ　市道 交通 施設 野洲駅北東方 3.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ野洲駅や国道８号に比較的近い中小規模工業地域であり、流通業務施設を主に土地利用は安定的に推移して いる。県内湖南・湖東エリアの工業地の需要は比較的強く、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 中層倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は湖東・湖北地域の工業地域及び工場等を中心とした混在地域である。需要者は、製造業、物流関係 の全国規模の上場企業から地元中堅企業が考えられる。同一需給圏内の工場用地の市況はコロナ禍にあっても全般的に 強い。市場の中心的な価格帯は、取引される土地の規模が一様でないため総額については把握しがたいが、単価では概 ね２０，０００円／㎡～３０，０００円／㎡程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中小規模工場、倉庫が建ち並ぶ工場団地内にあり、自己使用が中心で賃貸市場が未成熟なことから収益価 格は試算し得なかった。一方、比準価格は広域的観点から適切な取引事例を選択採用して試算したもので、高い規範性 が認められる。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて比準価格を標準に、下記代表標準地との均衡を 考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [110.3] [100.0] 100 24,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は足踏み状態から緩やかに持ち直し の動きになると予測する。野洲市は生産年齢 人口は減少、老年人口は増加している。 工場や倉庫の立地する中小規模工業地域であ る。京阪神の大消費地への接近性の良好な当 該地域の工業地に対する需要は強い。 個別的要因に変動はない。二方路地であるが 、面大地のため競争力の程度は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％