鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

野洲 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０７守山Ｓ -11	守山市		建付地	（　）	台形	東9m県道、中間画地		工業 (60,200)
b	２１０７野洲Ｓ -501	野洲市		更地	（　）	ほぼ台形	西18m県道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (80,200)
c	２１０７野洲Ｓ -801	野洲市		更地	（　）	不整形	東12m国道、西3m、二方路		準工 (60,200)
d	２２０１野洲Ｓ -501	野洲市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13m国道、南西6.5m、角地		準住居 (70,200)
e	２２０１近江八幡Ｓ -403	近江八幡市		建付地	（　）	不整形	南14.5m県道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,441	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	68,441	100 [ 99.3]	68,923	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,900
b	(　 ) 78,416	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,416	100 [ 110.2]	71,158		71,200
c	(　 ) 54,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	59,516	100 [ 85.5]	69,609		69,600
d	(　 ) 54,968	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	53,367	100 [ 78.3]	68,157		68,200
e	(　 ) 69,335	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	71,479	100 [ 100.2]	71,336		71,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +11.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,800 円／㎡]

野洲 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,019,150	6,768,940	27,250,210	15,602,300	11,647,910	（　0.9468） 11,028,241	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	220,564,820 円　　　　（　 52,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野洲 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	1,575.00	Ｓ1	1,575.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	4,221 ㎡	75.0 m x 55.0 m	前面道路：県道　 14.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用及び対象地の個別性を踏まえ、一棟貸しの大型低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	1,575.00	100.0	1,575.00	1,990	3,134,250	6.0	18,805,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,575.00	100.0	1,575.00		3,134,250		18,805,500
								0

⑨年額支払賃料	3,134,250 円　×　12ヶ月　＝　 37,611,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,575.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,611,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,761,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,849,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,805,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 169,250 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,019,150 円　　　　（　 8,060 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	野洲（賃）Ｂ商　　　　-211101	2,560 ( 2,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,048	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,990 円/㎡）　基準階 1 F B
b	野洲（賃）Ｂ商　　　　-211104	1,335 ( 1,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,907
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

野洲 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,302,000 円	217,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,504,440 円	37,611,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,009,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,519,000 円	217,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	217,000 円	217,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	217,000 円	217,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,768,940 円　（　　　　　　 1,604 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	217,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 1,575.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,602,300 円（　　　　　 3,696 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,019,150 円
②総費用	6,768,940 円
③純収益　①－②	27,250,210 円
④建物等に帰属する純収益	15,602,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,647,910 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,028,241 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,613 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 220,564,820 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
野洲 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

野洲 5-2

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　田中　勝

TEL.

鑑定評価額

295,000,000 円

１㎡当たりの価格

70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	野洲市小篠原字操り合２５５３番外				②地積　(㎡)	4,221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1.5:1	店舗Ｓ1	県道沿いに大規模商業施設が立地する商業地域	南西14.4m県道、四方路	水道、ガス、下水	野洲 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 75.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 4,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．４ｍ　県道四
方路

交通

施設

野洲駅東方

1.3km

法令

規制

近商
(90,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いの商業地域で、現状のまま推移するものと予測。新型コロナの影響はほとんどなく、県内幹線道路の影
響による繁華性が認められ、背後地の熟成等が見られることから、需要はやや強含み。地価は微増。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、湖南地域の商業地域等である。需要者の中心は、地元事業者が中心であるが、全国展開の事業者も一部
含まれる。規模を有することから類似の取引は少ない。県内幹線道路からの影響（周辺商業地域）、背後地の熟成等の
影響を受ける要因を有し、一定の需要がある。画地規模、業種等が異なることから総額の把握は困難であるが、１㎡当
り７０，０００円前後と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、新型コロナの影響による市場の混乱はほとんど見受けられなく、類似性のある商業地等に係る事例より試
算され、信頼性がある。収益価格については、賃貸市場の成熟性の観点より、元本に見合う賃料が得られない傾向が強
いこと等から相対的規範性が劣る。よって、説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地と
の検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東近江 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[100.0]

100
[ 89.2]

[100.0]
100

69,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナの影響による厳しい状況
が徐々に緩和される中で、持ち直しの動きが
見られる。野洲市の人口は微減傾向である。

地域要因に変化はない。新型コロナの影響は
ほとんど見られなく、周辺幹線道路の影響、
堅調な背後地等により、需要はやや弱含み。
地価は微増。

大規模な低層店舗地として標準的な形状・規
模・接面状況を有する画地で、個別的要因に
基づく特段の優劣はなく、個別的要因に変動
はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

野洲 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０７野洲Ｓ -902	野洲市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	２１０７野洲Ｓ -501	野洲市		更地	（　）	ほぼ台形	西18m県道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (80,200)
c	２２０１野洲Ｓ -313	野洲市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12.1m市道、北東9m、角地		２中専 (70,200)
d	２１０７野洲Ｓ -801	野洲市		更地	（　）	不整形	東12m国道、西3m、二方路		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,450	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,450	100 [ 116.1]	71,016	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,000
b	(　 ) 78,416	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,416	100 [ 111.3]	70,455		70,500
c	(　 ) 64,916	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	90,036	100 [ 122.7]	73,379		73,400
d	(　 ) 54,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	59,516	100 [ 87.0]	68,409		68,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	親族会社間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +18.0
c	親族会社間取引	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,000 円／㎡]

野洲 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,651,546	6,261,970	26,389,576	15,386,600	11,002,976	（　0.9468） 10,417,618	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	208,352,360 円　　　　（　 49,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野洲 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	1,575.00	Ｓ1	1,575.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	4,221 ㎡	75.0 m x 55.0 m	前面道路：県道　 14.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層（１階建）店舗の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	1,575.00	100.0	1,575.00	1,910	3,008,250	6.0	18,049,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,575.00	100.0	1,575.00		3,008,250		18,049,500
								0

⑨年額支払賃料	3,008,250 円　×　12ヶ月　＝　 36,099,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,575.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,099,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,609,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,489,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,049,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 162,446 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,651,546 円　　　　（　 7,736 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	野洲（賃）Ｂ商　　　　-211102	1,906 ( 1,868)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,965	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,920 円/㎡　月額支払賃料（　 1,910 円/㎡）　基準階 1 F B
b	野洲（賃）Ｂ商　　　　-211104	1,335 ( 1,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 71.0]	100 [100.0]	1,880
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

野洲 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,284,000 円	214,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,082,970 円	36,099,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,969,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,498,000 円	214,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,261,970 円　（　　　　　　 1,484 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	214,000,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 1,575.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,386,600 円（　　　　　 3,645 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,651,546 円
②総費用	6,261,970 円
③純収益　①－②	26,389,576 円
④建物等に帰属する純収益	15,386,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,002,976 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,417,618 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,468 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 208,352,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,400 円／㎡）