別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 野洲 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野洲 -9 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　浜崎　大祐   TEL.

鑑定評価額 9,570,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野洲市井口字地門４８６番１外 ②地積 　(㎡) 529   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 農家住宅、一般住宅 が混在する既成住宅 地域 北西3m市道、背面道 水道、下水 野洲 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   175 ｍ、西    90 ｍ、南   150 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 野洲駅北西方 6.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 野洲市郊外の農家住宅、一般住宅が混在する既成住宅地域で、当分の間現状を維持すると予測する。地縁的選好 性が強く、市場参加者が限定かつ縮小傾向にあることから、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧中主町を中心に野洲市内における農家住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は近隣居住者が 中心で、地縁的選好性が強く、同一需給圏外からの転入は稀であると思われる。市場の需給動向は、安定、定着傾向が 強いため、需給ともに少なく地縁的選好性の強い市場動向を反映して地価も下落基調で推移するものと思料される。市 場での中心価格帯の見極めは困難であるが、土地単価で概ね１８，０００円～１９，０００円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域から市場特性、需要者属性の類似する取引事例から試算され、実証的で規範性が高 い。他方、収益価格は、本地域が農家住宅を中心とする古くからの住宅地域であり、共同住宅等の需要や供給が見られ ず、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。よって本件においては比準価格を標準に、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野洲 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [123.3] [100.0] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、依然として厳しい状況にあるが 、一部で持ち直しの動きがみられる。野洲市 の人口はここ１年間で微減傾向である。 農家住宅等が混在する古くからの住宅地域で 、地域要因に特段の変化はない。市場はやや 閉鎖的で地区外からの流入は期待できず、需 給共に弱い。 標準的な形状・規模を有する二方路地で、二 方路に基づく特段の優位性はなく、競争力の 程度は普通である。個別的要因に変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％