別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 野洲 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野洲 -8 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　内田　宏   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野洲市妙光寺字松田２０９番外 ②地積 　(㎡) 508   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 国道背後の住宅地域 北東5.8m市道 水道、下水 野洲 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．８ｍ　市道 交通 施設 野洲駅南東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ野洲駅から比較的近い農家住宅等が建ち並ぶ既成の戸建住宅地域であり、変動要因も少なく土地利用は現状 維持で推移しており、土地取引も少なく住宅地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は野洲・近江八幡・守山市域における農家住宅地域のエリアである。需要者の中心は地元野洲市及び 隣接市域居住者である。近隣地域は面大画地の多い農家住宅を中心とする戸建住宅地域であり、ＪＲ野洲駅遠隔地にあ って住宅需要は依然弱い。土地は約５００㎡程度で１，０００万円～１，２００万円、戸建は１，５００万円～１，７ ００万円程度の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域については、市街化調整区域に指定された農家住宅の多い自用中心の既成住宅地域であり、また、賃貸市 場が成熟している地域とは言えず賃貸共同住宅の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。比準価格は適格な取 引事例に基づき精度よく試算され、規範性は高い。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて比準価格を 重視し、下記代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野洲 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [113.5] [100.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により景況感に明るさが見られず、 地域経済は高齢化や過疎化の影響とも相俟っ て依然低調に推移している。 ＪＲ駅徒歩圏外の農家住宅地域であり、市域 全般に住宅需要は持ち直しつつあるものの、 需要は限定的で地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普 通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％