別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 野洲 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野洲 -6 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　内田　宏   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野洲市西河原字里ノ内６８０番 ②地積 　(㎡) 458   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 ＲＣ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東3.8m市道 水道、下水 野洲 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．８ ｍ　市道 交通 施設 野洲駅北方 4.6km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ野洲駅バス圏内の既成の戸建住宅地域であり、比較的生活利便性が良好で土地利用は安定的に推移しており 、周辺住宅開発の影響により住宅地価は横ばい乃至微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は野洲・守山・近江八幡市域の既成の戸建住宅地域のエリアである。需要者の中心は京阪方面通勤者 層及び地元企業勤労者層と見られる。近隣地域は面大画地の多い既成の戸建住宅地域であり、周辺では小規模団地開発 が活発で新規分譲の売れ行きは一次・二次取得者を中心として概ね好調である。土地は約２００㎡程度で８００万円～ １，０００万円、新築戸建は２，０００万円～２，５００万円程度の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域については、収益性よりも居住快適性を選好する自用中心の戸建住宅地域であり、戸建の貸家物件が見当 たらず、賃貸市場が未成熟なため収益価格の試算は断念した。比準価格は周辺の適格な取引事例に基づき、格差判定等 精度良く試算したもので、規範性は高い。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて比準価格を重視し、 下記代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野洲 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,300 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [181.3] [102.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が地域経済の景況感に影を落すもの の、不動産市場への影響は小さく、最近は回 復傾向を維持しつつ推移している。 ＪＲ駅徒歩圏外の旧中主町域中心部近くの既 成住宅地域であり、生活利便性が良好で、周 辺開発もあり住宅地価は横ばいから微増傾向 にある。 個別的要因に変動はないが、方位が南東向き であり、競争力の程度はやや優れる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +76.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％