別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 野洲 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野洲 -3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　浜崎　大祐   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 97,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野洲市小篠原字横枕１８１８番４４ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6.5m市道 水道、ガス、下水 野洲 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ　市道 交通 施設 野洲駅東方 1.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ野洲駅徒歩圏内の一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後も土地利用は安定的に推移する ものと予測する。コロナ禍においても需要は引き続き堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ野洲駅を中心とする東海道本線各駅勢圏内の住宅地域の圏域と判断した。主な需要者は野洲市内及び 周辺市域内に居住する、地元企業勤務者及び京阪方面通勤者等を中心とする第一次取得者層である。駅徒歩圏内に位置 する住環境が良好な区画整然とした住宅地域であることなどから、コロナ禍においても需要は引き続き堅調である。取 引の中心価格帯は、土地価格で１，５００万円前後、新築住宅で総額２，８００万円～３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似性を有する事例に基づき試算しており規範性が認められる。収益価格は、本地域では賃貸市場が成熟 しておらず、また画地規模も小さく経済合理的な賃貸建物の想定は非現実的であるため試算しなかった。本件において は、本地域が自己使用目的の取引が多く、収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される住宅地域に存するため、取 引実態を反映した比準価格を標準とし、周辺の類似標準地等との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　野洲（県） -5              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     97,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、依然として厳しい状況にあるが 、一部で持ち直しの動きがみられる。野洲市 の人口はここ１年間で微減傾向である。 良好な住環境を有する住宅団地で、開発時期 は古いものの最寄駅への接近性等利便性に優 れているため需要は底堅い。地域要因に特段 の変化はない。 標準的な形状・規模を有する南西向きの中間 画地で、日照等の居住の快適性に優れ、当該 要因に基づく優位性がある。個別的要因に変 動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％ +0.5 ％