別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 甲賀 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 9-1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　尚   TEL.

鑑定評価額 55,200,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市甲南町柑子字御所２００２番３４ ②地積 　(㎡) 3,033   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 中小規模工場が建ち 並ぶ工業地域 北西12m市道 水道、下水 寺庄 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   290 ｍ、西   540 ｍ、南   300 ｍ、北   340 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 寺庄駅南方 3.9km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に造成された工業団地で、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。工場団地 としての整備水準は高いが、新名神ＩＣ以外の利便性がやや劣り、地価はほぼ横ばいで推移している。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、湖南市、甲賀市、東近江市、日野町等の滋賀県中南部の工業地域と判定した。郊外に造成された工業団 地で、需要者は製造業等を営む県内中小法人が中心で、関西エリアへの工場進出を計画する全国規模の法人も含まれる 。市街地から離れた郊外に位置し、関連産業との位置関係、労働者確保等の点でやや競争力が劣る。土地の個別性や規 模が異なるため総額の把握は困難であるが、単価では市場の中心価格帯は１５～２５千円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実勢を反映した実証的な価格で、本件においては、同一需給圏内の類似の工業地の取引事例を採用し 、適切に補修正を行って試算しており説得力を有する。一方、近隣地域は自用の工場が中心の工業団地内にあり、賃貸 市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,300 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [113.1] [100.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気の現状は、一部で持ち直しの動きが みられるものの、足踏み状態が続いている。 甲賀市は人口減少、高齢化率上昇傾向にある 。 郊外の工場団地で、新名神ＩＣへの接近性に は優れるが、労働者の確保等その他の利便性 はやや劣る。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％