鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲賀 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０７甲賀Ｓ -305	甲賀市		底地	（　）	長方形	北西10.3m市道、南西6.5m、角地		商業 (90,400)
b	２２０１湖南Ｓ -604	湖南市		建付地	（　）	長方形	南西11m市道、南東6m、角地		１住居 (70,200)
c	２２０１甲賀Ｓ -604	甲賀市		更地	（　）	ほぼ台形	南18m市道、南東15m、角地		工業 (70,200)
d	２２０１甲賀Ｓ -609	甲賀市		更地	（　）	ほぼ整形	北26m国道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 82,223) 82,223	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	78,308	100 [ 115.5]	67,799	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,800
b	(　 ) 84,285	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	81,830	100 [ 125.8]	65,048		65,000
c	(　 ) 37,514	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	42,824	100 [ 69.1]	61,974		62,000
d	(　 ) 38,961	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,766	100 [ 61.9]	62,627		62,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +44.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,200 円／㎡]

甲賀 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,516,140	3,996,400	15,519,740	13,661,000	1,858,740	（　0.9467） 1,759,669	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	35,193,380 円　　　　（　 56,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲賀 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ4	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	626 ㎡	20.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建店舗兼共同住宅（１階店舗、２～４階１ＬＤＫ）を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似不動産の有効率を参考に判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	90.0	270.00	2,300	621,000	6.0	3,726,000
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	300.00	90.0	270.00	1,400	378,000	1.0	378,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,200.00	90.0	1,080.00		1,755,000		4,860,000
								0

⑨年額支払賃料	1,755,000 円　×　12ヶ月　＝　 21,060,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等で担保されるので非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,060,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,163,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,472,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,860,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,740 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,516,140 円　　　　（　 31,176 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０７甲賀（賃）商　　　　-301	2,245 ( 2,238)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,356	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,312 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０１栗東（賃）　　　　-3	2,310 ( 2,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,294
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

甲賀 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,140,000 円	190,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,081,800 円	21,636,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,330,000 円	190,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	190,000 円	190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	190,000 円	190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,996,400 円　（　　　　　　 6,384 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	190,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,661,000 円（　　　　　 21,823 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,516,140 円
②総費用	3,996,400 円
③純収益　①－②	15,519,740 円
④建物等に帰属する純収益	13,661,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,858,740 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,759,669 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,811 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,193,380 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
甲賀 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲賀 5-2

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　山崎　琢磨

TEL.

鑑定評価額

39,600,000 円

１㎡当たりの価格

63,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲賀市水口町虫生野中央４３番				②地積　(㎡)	626 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	不整形 1:2.5	店舗、共同住宅兼住宅ＲＣ4	店舗兼共同住宅、駐車場が混在する駅前商業地域	南東（駅前広場）市道、背面道	水道、ガス、下水	貴生川駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場　市道

交通

施設

貴生川駅駅前広場接面

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗や共同住宅がみられるＪＲ「貴生川」駅前商業地域で土地利用に変化はなく当面は現状のまま推移する。市
役所周辺の商業地整備が進捗しており商業繁華性が低下しつつあり地価は弱含み傾向にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ草津線「手原」駅～「貴生川」駅及び近江鉄道沿線の商業地域である。需要者の中心は甲賀市及び湖
南市を中心に、県内の法人や個人業者である。郊外型店舗への顧客流出などから当該地域の店舗需要は減退傾向にある
。取引の中心となる価格帯は、利用目的により取引面積が大きく異なるため、総額での明確な把握は困難であるが、単
価としては６万円／㎡～７万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は共同住宅も見られる商業地域であり、店舗・共同住宅の賃貸を想定して収益価格を試算したが、土地に対す
る投下資本意識の低さを反映してやや低位に求められた。比準価格は甲賀市及びその周辺市に所在する幹線道路沿いの
取引事例により試算したもので、需給動向等を反映した価格である。よって、本件においては市場実態を反映した比準
価格を標準に、収益価格も比較考量して、前年公示価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　甲賀（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     63,200 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の状況は需要は回復傾向である。個人消
費も一部堅調な動きがみられる。他方、投資
面は伸び悩んでおり、依然厳しい状態が続い
ている。

駅前の商業地域で、土地利用に大きな変化は
ない。市役所周辺の商業地整備の関係により
繁華性は低下している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

甲賀 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０７甲賀Ｓ -305	甲賀市		底地	（　）	長方形	北西10.3m市道、南西6.5m、角地		商業 (90,400)
b	２２０１湖南Ｓ -604	湖南市		建付地	（　）	長方形	南西11m市道、南東6m、角地		１住居 (70,200)
c	２２０１甲賀Ｓ -604	甲賀市		更地	（　）	ほぼ台形	南18m市道、南東15m、角地		工業 (70,200)
d	２２０１栗東Ｓ -103	栗東市		底地	（　）	ほぼ長方形	北東13m市道、南東6m、角地		近商地区計画等 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 82,223) 82,223	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	78,308	100 [ 118.3]	66,194	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,200
b	(　 ) 84,285	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	81,830	100 [ 127.5]	64,180		64,200
c	(　 ) 37,514	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	42,824	100 [ 67.5]	63,443		63,400
d	(　 70,505) 70,505	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	83,935	100 [ 133.6]	62,826		62,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +24.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +46.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	親族法人間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +44.0
d	親族法人間取引	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,000 円／㎡]

甲賀 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,524,932	3,996,886	15,528,046	13,661,000	1,867,046	（　0.9467） 1,767,532	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	35,350,640 円　　　　（　 56,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲賀 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ4	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	626 ㎡	20.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建店舗兼共同住宅（１階店舗、２階以上１ＬＤＫ）を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似の建物の有効率を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	90.0	270.00	2,303	621,810	6.0	3,730,860
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	300.00	90.0	270.00	1,400	378,000	1.0	378,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,200.00	90.0	1,080.00		1,755,810		4,864,860
								0

⑨年額支払賃料	1,755,810 円　×　12ヶ月　＝　 21,069,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等で担保されるので非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,069,720 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,164,572 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,481,148 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,864,860 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,784 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,524,932 円　　　　（　 31,190 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０７甲賀（賃）商　　　　-301	2,245 ( 2,238)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,356	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,315 円/㎡　月額支払賃料（　 2,303 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０７甲賀（賃）商　　　　-1801	1,645 ( 1,640)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	2,274
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

甲賀 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,140,000 円	190,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,082,286 円	21,645,720　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,330,000 円	190,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	190,000 円	190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	190,000 円	190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,996,886 円　（　　　　　　 6,385 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	190,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,661,000 円（　　　　　 21,823 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,524,932 円
②総費用	3,996,886 円
③純収益　①－②	15,528,046 円
④建物等に帰属する純収益	13,661,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,867,046 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,767,532 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,824 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,350,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,500 円／㎡）