鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲賀 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１甲賀Ｓ -609	甲賀市		更地	（　）	ほぼ整形	北26m国道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
b	２２０１甲賀Ｓ -702	甲賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東14m市道、北東11.8m、角地		１住居 (70,200)
c	２２０１湖南Ｓ -604	湖南市		建付地	（　）	長方形	南西11m市道、南東6m、角地		１住居 (70,200)
d	２１０７湖南Ｋ -201	湖南市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15.3m市道、南東7.8m、角地		近商 (90,200)
e	２１０７湖南Ｓ -408	湖南市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東10m県道、北10m、角地		１中専河川保全区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,961	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,766	100 [ 59.9]	64,718	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,700
b	(　 ) 43,951	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	41,609	100 [ 63.0]	66,046		66,000
c	(　 ) 84,285	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	81,830	100 [ 123.2]	66,420		66,400
d	(　 ) 41,709	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	39,723	100 [ 60.9]	65,227		65,200
e	(　 ) 41,720	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	39,733	100 [ 61.4]	64,712		64,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -29.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -39.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -29.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,100 円／㎡]

甲賀 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,183,109	978,461	5,204,648	4,464,990	739,658	（　0.9467） 700,234	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	14,004,680 円　　　　（　 53,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲賀 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	261 ㎡	13.0 m x 25.5 m	前面道路：市道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺土地利用状況から、店舗兼共同住宅（１階店舗、２・３階共同住宅ファミリータイプ）を想定した。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種建物レンタブル比を参考にして査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	80.0	112.00	2,060	230,720	5.0	1,153,600
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	140.00	90.0	126.00	1,280	161,280	1.0	161,280
							0.0	0
～

～

～

計		420.00	86.7	364.00		553,280		1,476,160
								0

⑨年額支払賃料	553,280 円　×　12ヶ月　＝　 6,639,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 364.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は通り抜け費用であり計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,639,360 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 685,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,169,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,476,160 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,285 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,183,109 円　　　　（　 23,690 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０７甲賀（賃）商　　　　-301	2,245 ( 2,238)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,092	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,069 円/㎡　月額支払賃料（　 2,060 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０７甲賀（賃）商　　　　-1801	1,645 ( 1,640)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,052
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

甲賀 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	186,300 円	62,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	205,661 円	6,855,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 434,700 円	62,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	62,100 円	62,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,100 円	62,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 978,461 円　（　　　　　　 3,749 円／㎡）　　（経費率　　 15.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,100,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,464,990 円（　　　　　 17,107 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,183,109 円
②総費用	978,461 円
③純収益　①－②	5,204,648 円
④建物等に帰属する純収益	4,464,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	739,658 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	700,234 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,683 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,004,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
甲賀 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲賀 5-1

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　眞下　貴之

TEL.

鑑定評価額

17,000,000 円

１㎡当たりの価格

65,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲賀市水口町宮の前４７５８番１｢水口町宮の前１－１８｣				②地積　(㎡)	261 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	台形 1:2	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、住宅等が混在する官公署に近い商業地域	南東9.5m市道	水道、下水	水口城南 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 90 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

９．５ｍ　市道

交通

施設

水口城南駅南東方

800m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗のほか一般住宅、共同住宅等が混在する商業地域である。近年、甲賀市役所周辺では新規店舗の進出が
多く見られ、繁華性の向上が見られており、今後も商業地域としての熟成度が高まっていくものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は甲賀市及び周辺市に存する商業地域及び住商混在地域の圏域と判断する。需要者は小売店舗、飲食店等の
事業者が中心であるが、居住目的の個人も想定される。本地域周辺では、既存の大型店舗のほか金融機関、飲食店等各
種店舗が新規出店し、甲賀市における中心商業地となりつつあり、店舗需要が堅調であるため地価は上昇傾向にある。
土地取引の中心価格帯については、更地前提で６０，０００～７０，０００円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格については同一需給圏内において生起した取引事例を多数収集し、類似性の高い事例を選択の上で試算された
ものであり実証的で規範性が高い。また収益価格は店舗兼共同住宅を想定した理論的な価格であるが、賃貸市場の成熟
度が低く、テナント賃料の標準的な賃料水準の把握が困難であることから、相対的に規範性が劣る。よって、本件にお
いては比準価格を重視し、収益価格を比較考量、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲賀 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,500 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[ 97.6]

[100.0]
100

64,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は一部で持ち直しの動きが見られて
いるものの、足踏み状態が続いている。甲賀
市の人口数はやや減少傾向、世帯数は増加傾
向にある。

近隣地域の地域要因に大きな変動はないが、
近隣で金融機関や営業所が出店するなど店舗
需要が強く、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に大きな変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲賀 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１甲賀Ｓ -604	甲賀市		更地	（　）	ほぼ台形	南18m市道、南東15m、角地		工業 (70,200)
b	２２０１甲賀Ｓ -702	甲賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東14m市道、北東11.8m、角地		１住居 (70,200)
c	２２０１湖南Ｓ -604	湖南市		建付地	（　）	長方形	南西11m市道、南東6m、角地		１住居 (70,200)
d	２２０１栗東Ｓ -201	栗東市		更地	（　）	ほぼ台形	東15m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,514	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	42,824	100 [ 66.4]	64,494	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,500
b	(　 ) 43,951	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	41,609	100 [ 63.0]	66,046		66,000
c	(　 ) 84,285	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	81,830	100 [ 125.1]	65,412		65,400
d	(　 ) 60,509	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,509	100 [ 87.2]	69,391		69,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -39.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,700 円／㎡]

甲賀 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,391,521	1,171,584	5,219,937	4,464,990	754,947	（　0.9467） 714,708	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	14,294,160 円　　　　（　 54,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲賀 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	261 ㎡	13.0 m x 25.5 m	前面道路：市道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：フロア貸し、２～３階共同住宅：平均専有面積約４２㎡と想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

共用部分・内部階段等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	80.0	112.00	2,161	242,032	5.0	1,210,160
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	140.00	90.0	126.00	1,350	170,100	2.0	340,200
							0.0	0
～

～

～

計		420.00	86.7	364.00		582,232		1,890,560
								0

⑨年額支払賃料	582,232 円　×　12ヶ月　＝　 6,986,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 364.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,986,784 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 708,278 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,374,506 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,890,560 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,015 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,391,521 円　　　　（　 24,489 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０７甲賀（賃）商　　　　-301	2,245 ( 2,238)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,238	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,170 円/㎡　月額支払賃料（　 2,161 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０１栗東（賃）　　　　-3	2,310 ( 2,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,100
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

甲賀 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	372,600 円	62,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	212,484 円	7,082,784　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 434,700 円	62,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	62,100 円	62,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,100 円	62,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,171,584 円　（　　　　　　 4,489 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,100,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,464,990 円（　　　　　 17,107 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,391,521 円
②総費用	1,171,584 円
③純収益　①－②	5,219,937 円
④建物等に帰属する純収益	4,464,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	754,947 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	714,708 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,738 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,294,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,800 円／㎡）