別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 甲賀 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -17 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　太郎   TEL.

鑑定評価額 6,290,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市甲南町竜法師字野村２３１２番 ②地積 　(㎡) 552   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 東4m市道 水道、下水 甲南 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 甲南駅南方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内の農家住宅地域で、甲南駅周辺の道路整備事業も当地域への格別の影響はなく、当面は現状のまま推 移すると予測する。過疎化、高齢化により需要は限定的で、地価は下落傾向で推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、旧甲南町を中心とした甲賀市の住宅地域と判断した。主たる需要者は、旧甲南町を中心とした甲 賀市内の地縁者であり、外部からの新規の流入は少ない。市街化調整区域内の取引は少なく、需要は限定的である。こ のため、土地取引は低迷しており、地価は下落を続けている。市場の中心価格帯は、取引が少なく、低廉なものも散見 し把握が難しいが、土地で１０千円／㎡～１２千円／㎡程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に所在する既成住宅地域であり、賃貸借市場が成立していないことから収益価格は試算しない。近隣地 域及びその周辺地域では、居住環境などを重視した取引価格を指標に価格が形成されており、甲賀市内の類似性が認め られる住宅地域の取引事例から比較して求めた比準価格を採用して、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [124.5] [100.0] 100 11,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、新型コロナの厳しい状況が徐々 に緩和される中で持ち直しの動きが見られる 。甲賀市の人口は減少傾向で高齢化率も高い 。 古くからの農家住宅地域で、甲南駅南西部の 道路整備も当地域への影響は小さい。地縁的 選好性により需要者は限定され、地価は下落 傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％