別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 甲賀 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -16 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　川崎　光彦   TEL.

鑑定評価額 9,370,000 円  １㎡当たりの価格 7,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市甲賀町高嶺字天岡９６０番２外 ②地積 　(㎡) 1,233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 不整形 2.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、農地が混 在する既成住宅地域 南3m市道 水道、下水 油日 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   190 ｍ、南   200 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜地に農家が点在する集落 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 油日駅南西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に農家住宅が点在する傾斜地の集落であり土地利用に特段の変化はなく現状維持で推移すると予測する。需 要は弱く地価は下落傾向が続くと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲賀市内の甲賀町を中心に甲南町、土山町、信楽町に及ぶ古くからの既成住宅地域ないし農家住宅地域と 判定した。需要者の属性は当該地域に地縁性を有する者や世帯分離による者等が中心と考えられる。当該地域は県道か ら山手に入った高台に農家住宅が点在する集落であり、人口は減少傾向にあるうえ高齢化も進み需要は弱い。取引はほ とんどないことから市場での中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は甲賀市内の農家住宅地ないし既成住宅地の事例を採用して試算したものであり、市場性の観点から価格説得 力を有する。収益価格は市街化調整区域であり収益建物の想定が合法性に反すること、また周辺地域にはアパートや貸 家が存しないことから試算できなかった。積算価格は既成市街地であるため試算できない。よって比準価格を採用し代 表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [187.0] [100.0] 100 7,590  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲賀市の人口は県全体よりも減少傾向が強く 、水口町、甲南町は概ね横這い、土山町、甲 賀町、信楽町は減少傾向となっている。 ＪＲ油日駅からも遠い傾斜地に点在する高台 の農家集落であり、地縁性も強い地域である 。取引等はほとんどなく需要も極めて弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +78.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％