別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 甲賀 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -12 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　堀　義彰   TEL.

鑑定評価額 8,200,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市甲南町寺庄字飯道寺前３９８番１ ②地積 　(㎡) 400   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、事業所等 が混在する住宅地域 北5.8m市道 水道、下水 寺庄 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．８ ｍ市道 交通 施設 寺庄駅南西方 300m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は旧街道沿いの既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状のままで推移するものと予 想する。既成住宅地の土地需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、甲賀市内の比較的価格水準の低い住宅地域である。需要者の中心は周辺の工場勤務者等である。 市場の動向等については、既成住宅地域内の土地需要は新興住宅地域に比べて相対的に弱含みで、地価は下落傾向にあ る。中心価格帯については、土地の単価として２万円／㎡から３万円／㎡程度、新築一戸建で、２，３００万円から２ ，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は既成住宅地域であり、自用目的の取引が中心で賃貸市場が形成されていないため収益還元法は適用しなかっ た。比準価格は、甲賀市内の類似性の高い事例より求められ規範性が高い。よって、規範性の高い比準価格を標準とし 、代表標準地と規準した価格との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 79.7] [100.0] 100 20,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部で持ち直しの動きが見られ るものの足踏み状態が続いている。甲賀市の 人口は減少している。 古くからの既成住宅地域であり、周辺の土地 利用に特段の変動はないが、土地需要は弱含 みで地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％