別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 甲賀 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -11 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　浜本　博志   TEL.

鑑定評価額 3,030,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市信楽町長野字広芝１３６９番５ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4m市道 水道 信楽 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 信楽駅北西方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された市街地郊外の住宅地域で、地域内に変動要因はなく、当分の間は現状のまま推移すると予測す る。交通利便性に劣り、人口減少で需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、甲賀市信楽地区中心部からも離れた郊外の戸建住宅地域と判断した。需要者は、旧信楽町の地縁 者が中心で外部からの新規の流入は少ない。甲賀市中心からも離れていて交通利便性に劣り、需要はかなり限定的とな る。このため、土地取引は低調で、地価は下落を続けている。市場の中心価格帯は、取引が少なく把握が難しいが、土 地で１５千円／㎡～１８千円／㎡程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の住宅地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算しない。近隣地域及びその周辺地域では、 類似性のある事例の取引価格を指標に価格が形成されており、旧信楽町を中心に、同一需給圏内に存する取引事例から 比較して求めた比準価格を採用して、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、造 成後、長期間経過しているため原価法は非適用とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 94.4] [100.0] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染拡大の影響も弱まっ て、県内景気は持ち直しの傾向にある。甲賀 市内の不動産市場は二極化が顕著になる傾向 。 旧信楽町の中心からも離れたエリアにある住 宅地域で、土地利用に変化はみられない。需 要、地価とも弱含みで推移する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％