別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 甲賀 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -9 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　琢磨   TEL.

鑑定評価額 4,140,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市甲賀町上野字供養前１２８９番３ ②地積 　(㎡) 326   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北西5.5m県道 水道、下水 油日 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ県道 交通 施設 油日駅北西方 350m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。ＪＲ草津線「油日」駅に近いが 都市部や市街地から離れたローカル駅であり、人口減少や高齢化に伴って地価下落が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、甲賀市の戸建住宅地域及び農家住宅地域である。需要者は地縁的選好性を有する地元居住者が中 心で外部からの新規の流入は少ない。近時、旧甲賀町域の人口は減少傾向で、住宅供給は少なく、需要も限定的で土地 取引は低迷している。農家住宅地等の取引は２万円／㎡以下が多く、条件によっては低廉なものも散見される。当該地 域の取引は建物の有無や画地規模によって個別的に価格形成されており、総額による中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅や農家住宅を中心とする地域で、自用目的の取引が中心の市場であるため収益還元法は適用しなか った。比準価格は、甲賀市内の農家住宅地及び戸建住宅地の取引事例に基づき、価格形成要因を吟味のうえ、代替性や 価格牽連関係に即して調整・決定しており、市場の取引実態等を反映した試算価格として信頼性がある。したがって実 証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [127.7] [100.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲賀市の人口は減少傾向で、高齢化率は上昇 傾向にあり、地価は旧水口町中心部では概ね 横ばいであるが、郊外の住宅地の地価は下落 傾向である。 旧来からの農家住宅地域であり、外部からの 需要はほとんどなく、若年層の流出等により 、需要は引き続き減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％