別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 甲賀 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -6 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　尚   TEL.

鑑定評価額 3,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市土山町南土山字生里野甲７８番１５ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地も見られる住 宅地域 南東6m市道 水道、下水 甲賀 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 甲賀駅北東方 11.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に開発された住宅団地であり、地域要因の変動はなく現在の住環境を維持するものと予測する。開発後相当 期間が経過し、交通利便性が劣るため需要は限定的であり、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲賀市郊外の戸建住宅地域と判定した。主たる需要者は甲賀市内のサラリーマン層を中心とする一次取得 者で、地縁的選好性のある個人が中心である。郊外の住宅地域で生活利便性が劣り、需要は限定的である。土地は２０ ０㎡程度で３００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実勢を反映した実証的な価格で、本件においては、甲賀市内の類似の戸建住宅地の取引事例を採用し 、適切に補修正を行って試算しており説得力を有する。一方、収益還元法は近隣地域が戸建住宅地域であり、自用目的 の取引が中心の市場であるため適用しなかった。したがって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [115.2] [102.0] 100 14,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気の現状は、一部で持ち直しの動きが みられるものの、足踏み状態が続いている。 甲賀市は人口減少、高齢化率上昇傾向にある 。 熟成した住宅地域で、特段の地域要因の変動 は認められないが、生活利便性が劣り、需要 は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％