別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 甲賀 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -5 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　林田　一三   TEL.

鑑定評価額 4,540,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市水口町新城字北沢６２５番３９ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東6.9m市道 水道、ガス、下水 水口 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   135 ｍ、西   110 ｍ、南   125 ｍ、北   105 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．９ｍ 市道 交通 施設 水口駅南東方 2.9km 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 甲賀市郊外の古くに開発された住宅団地で、戸建住宅地域として成熟しており、土地利用は当面現状を維持する ものと予測する。利便性はやや劣るが、値ごろ感より地価水準は微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲賀市に存する住宅地域である。主たる需要者は、甲賀市に居住または周辺の工場に勤務する個人であり 、圏外からの転入は少ない。市街地郊外の住宅地域で利便性は劣るが、閑静な住環境から需要は底堅く、値ごろ感から 地価は微増傾向である。需要の中心となる価格帯は、規模１７０㎡程度の土地で４００万円～５００万程度、新築の土 地建物総額で２，０００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については同一需給圏内において生起した住宅地域の取引事例を多数収集し、場所的同一性、地域の類似性の 観点から、適切な事例を選択の上試算されたものであり、実証的で規範性が高い。また本地域は自用の戸建住宅を主体 とした地域であり、戸建住宅、共同住宅に係る賃貸市場が成立していないことから収益還元法は非適用と判断する。よ って本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [118.8] [102.0] 100 26,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は持ち直しの動きが続いているも のの、足踏み状態にある。甲賀市の総人口は 減少傾向であるが、高齢化率は上昇傾向にあ る。 郊外に開発された住宅地域で、土地利用に変 化はない。商業施設に比較的近く、値ごろ感 より需要は堅調で地価は微増傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％