別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 甲賀 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -2 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　林田　一三   TEL.

鑑定評価額 6,020,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市水口町名坂字飯道寺田１０１４番３４ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の住宅 地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 水口 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西   120 ｍ、南    55 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 水口駅北西方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は旧水口町郊外の丘陵地に存する住宅団地で、土地利用は当面現状を維持するものと予測する。傾斜地 勢であるが、土地取引は比較的堅調で高値の取引も見られる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲賀市及び隣接する湖南市に存する住宅地域である。主たる需要者は、甲賀市に居住、通勤する個人であ り、圏外からの転入は少ない。傾斜地に開発され相当期間が経過した住宅地域であるが、旧水口町の中心部や商業施設 に比較的近く利便性が良いため、需要は堅調である。周辺では、高値の取引も見られるが、需要の中心となる価格帯は 、規模１８０㎡程度の土地で５００万円～７００万程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については同一需給圏内において生起した住宅地域の取引事例を多数収集し、場所的同一性、地域の類似性の 観点から、適切な事例を選択の上試算されたものであり、実証的で規範性が高い。また本地域は自用の戸建住宅を主体 とした地域であり、共同住宅等に係る賃貸市場が成立していないことから収益還元法は非適用と判断する。よって、本 件においては比準価格を標準に、周辺の公示価格等の均衡に留意して調整し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は持ち直しの動きが続いているも のの、足踏み状態にある。甲賀市の総人口は 減少傾向であるが、高齢化率は上昇傾向にあ る。 水口町郊外の丘陵地に開発された住宅団地で 、地域要因に特段の変動はない。利便性が良 く、需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％