別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 栗東 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗東 9-1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　太郎   TEL.

鑑定評価額 439,000,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗東市下鈎字富寿９５９番１５ ②地積 　(㎡) 11,675   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 工場 中小規模の工場等が 建ち並ぶ工業団地 北西11m市道、背面道 水道、下水 栗東 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   290 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 108.0 ｍ、奥行　約　　 108.0 ｍ、規模　　    11,700 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道、背面道 交通 施設 栗東駅南方 1.1km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 栗東市中心部に位置し、最寄駅、ＩＣへの接近性に優れた成熟した工業地域である。今後も土地利用は安定的に 推移すると予測する。物流倉庫を中心に工業地の需要は堅調で、当面地価は上昇傾向が続くものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、企業の投資採算性等から広域的に形成され、県南部及び東部地域に存する工業地域と判断した。需要者 の中心は、自社工場用地及び事業用地を取得する製造業等の各種法人である。最寄ＩＣや中心市街地、最寄駅への接近 性に優れた県南部の工業地に対する需要は堅調であり地価は上昇傾向にある。工業地の取引事例は少なく、市場の中心 価格帯は規模等にもよるが、土地で３０千円／㎡～４５千円／㎡程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、自用の工場が建ち並ぶ工業地域にあり、賃貸市場が成熟していないため収益還元法は非適用とした。比 準価格は滋賀県南部及び東部地域の対象標準地と類似性のある取引事例より試算したもので、当該地域の需給動向を反 映した実証的な価格である。このため、取引事例から比較して求めた比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,500 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [131.9] [100.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、新型コロナの厳しい状況が徐々 に緩和される中で持ち直しの動きが見られる 。栗東市の人口は横ばいから増加傾向で推移 している。 最寄駅及び栗東ＩＣへの接近性に優れた工業 地域で、需要は堅調で、地価は上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％