別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 栗東 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗東 -4 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　村木　康弘   TEL.

鑑定評価額 8,490,000 円  １㎡当たりの価格 56,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗東市御園字大平田９９１番１ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに水 田等が見られる住宅 地域 南西9m市道 水道、ガス、下水 手原 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　９ｍ市 道 交通 施設 手原駅南東方 4.8km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に位置する戸建住宅地域であり、当面は現状のままの土地利用が続くと予測する。駅徒歩圏外であるが、競 馬関係者等の需要があり、取引も比較的堅調であるので、地価は当面横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栗東市及び周辺市における住宅地域の存する圏域。需要者は栗東市及び周辺市に居住する一次取得者層が 中心で、一部に市外からの流入もみられる。市内の需要者は車での移動が主となっており、最寄駅徒歩圏外の地域であ っても住環境が良い地域の取引は比較的堅調である。取引価格の中心価格帯は、標準的な画地規模の土地で、５万円／ ㎡～７万円／㎡程度で、新築戸建は２千万円台後半が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅等が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、自己の居住目的の取引が主流である。本件では代替競争関係にある事例が採 用でき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。一方で収益還元法については、賃貸市場が未成熟であるうえ、 画地規模が小さいため適用できなかった。対象不動産は、居住の快適性を重視する住宅地域に存するので、取引事例比 較法により求めた比準価格を妥当と判断し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栗東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,800 円／㎡ [101.4] 100 100 [102.0] 100 [143.2] [102.0] 100 56,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が弱まり、 県内景気は持ち直しつつある。不動産への影 響は様々で市況は不透明。栗東市の人口・世 帯数は増価傾向。 郊外の区画整然とした住宅地域で、地域要因 に格別の変動はない。ＪＲＡ栗東トレーニン グセンターに近く、競馬関係者の一定の需要 がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％