別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 守山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守山 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　上田　理子   TEL.

鑑定評価額 578,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守山市古高町字松塚８０８番２４外 ②地積 　(㎡) 16,523   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 北東12m市道、三方路 水道、ガス、下水 守山 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 115.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　    16,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 守山駅南西方 3.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に近い交通接近条件が良好な工業団地で、土地利用に特段の変動要因はなく、現状維持で推移するものと 予測する。コロナ禍にあっても県内の工業地への影響は少なく、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、守山市を含む湖南地域を中心とする県内の工業地域の範囲である。国道や高速道路ＩＣへのアク セスも良好なことから、京阪神を基盤とする大企業や地元中小企業を中心に幅広い需要者が見込まれる。供給不足の影 響もあり、工業地の取引件数は総じて少ない。取引規模や当事者の属性等により取引価格に幅があるため、需要の中心 価格帯の明確な把握は困難であるが、単価ベースで概ね３～４万円／㎡前後であると把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場や倉庫など工業系の賃貸市場は未成熟であり、適正な賃料水準を把握することは困難であるため、収益価格の試算 は断念した。比準価格は、広域的ではあるが工場や事業所等を利用目的とする工業系用途の事例を中心に採用して試算 しており、信頼性は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、県内工業地の価格水準との均衡にも留意の上、市場 の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　近江八幡 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 59.1] [100.0] 100 34,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は厳しい状況にあるものの持ち直し ている。コロナ禍の影響は少なく、高速道路 や都市圏への好アクセスから県南部地域の工 業地需要は堅調。 市街地に近い整備された工業団地で、幹線道 路やＩＣへの接近性も概ね良好である。地域 要因に特段の変動はなく、利用状況も安定的 である。 三方路であるものの、画地規模、形状等は標 準的で競争力の程度は普通である。個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％