鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

守山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０７守山Ｓ -11	守山市		建付地	（　）	台形	東9m県道、中間画地		工業 (60,200)
b	２１０７守山Ｓ -7	守山市		貸家建付地	（　）	不整形	北東5.5m市道、中間画地		商業高度地区最高20m (80,330)
c	２２０１近江八幡Ｓ -307	近江八幡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２２０１草津Ｓ -408	草津市		更地	（　）	不整形	北西18m県道、中間画地		近商 (80,300)
e	２２０１野洲Ｓ -313	野洲市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12.1m市道、北東9m、角地		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,441	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	68,441	100 [ 54.4]	125,811	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 154,586	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	163,698	100 [ 129.5]	126,408		133,000
c	(　 ) 123,071	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,071	100 [ 98.5]	124,945		131,000
d	(　 ) 107,000	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,712	100 [ 85.7]	126,852		133,000
e	(　 ) 64,916	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	90,036	100 [ 74.3]	121,179		127,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	親族会社間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
e	親族会社間取引	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 132,000 円／㎡]

守山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,613,622	729,106	2,884,516	1,483,080	1,401,436	（　0.9460） 1,325,758	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	25,995,255 円　　　　（　 107,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

守山 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	130.00	Ｓ1	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	244 ㎡	12.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	100.0	130.00	2,561	332,930	6.0	1,997,580
							0.0	0
～

～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		332,930		1,997,580
								0

⑨年額支払賃料	332,930 円　×　12ヶ月　＝　 3,995,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,995,160 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 399,516 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,595,644 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,997,580 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,978 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,613,622 円　　　　（　 14,810 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	守山（賃）Ｂ商　　　　-211103	2,188 ( 2,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,503	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,574 円/㎡　月額支払賃料（　 2,561 円/㎡）　基準階 1 F B
b	守山（賃）Ｂ商　　　　-211107	1,952 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,645
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

守山 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,400 円	20,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	159,806 円	3,995,160　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 242,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 163,200 円	20,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 729,106 円　（　　　　　　 2,988 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,400,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,483,080 円（　　　　　 6,078 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,613,622 円
②総費用	729,106 円
③純収益　①－②	2,884,516 円
④建物等に帰属する純収益	1,483,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,401,436 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,325,758 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,433 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,995,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
守山 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

守山 5-3

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　橋長　文昭

TEL.

鑑定評価額

31,700,000 円

１㎡当たりの価格

130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	97,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	守山市浮気町字中ノ町３００番１９				②地積　(㎡)	244 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼事務所ＲＣ5	店舗、事務所ビル等が混在する駅に近い商業地域	南西12.5m市道、北西側道	水道、ガス、下水	守山 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．５ｍ市道

交通

施設

守山駅東方

200m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ守山駅に近い店舗・事務所ビル等が混在する商業地域で、土地利用に変化は無く今後も現状を維持していく
ものと予測する。市内において良好な立地条件にある商業地の需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は守山市を中心とする湖南・湖東エリアの商業地域である。需要者は地元事業者や個人を中心に、全国展開
の小売店等も考えられる。住宅開発による背後人口の増加が顕著な駅近傍の商業地域で、立地条件が優る当該地域の需
要は堅調に推移しており、コロナ禍にあっても地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、取引自体が少ない
ことから把握し難いが、土地単価で概ね坪当り４０万円～４５万円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅に近い商業地域であるが、自己使用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する取引
事例より試算したもので、取引市場の実態を反映し、実証的である。収益価格は周辺の標準的な賃料より求めたもので
あるが、元本価格に見合った賃料水準が形成されていないことから、低位に求められた。よって、比準価格を標準とし
、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　守山 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 185,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[150.9]

[105.0]
100

130,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    127,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気はコロナ禍の影響により厳しい状況
にあるものの、持ち直している。守山市の総
人口・生産年齢人口ともに県内上位の増加傾
向を示している。

駅近郊の商業地域で、良好な立地ポテンシャ
ルと背後人口の増加で、土地需要は極めて堅
調に推移しており、地価は上昇基調を示して
いる。

個別的要因に変動はない。標準的な形状・規
模を有する角地であり、利便性に優れ、相対
的選好性が強い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

守山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１野洲Ｓ -309	野洲市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.1m市道、中間画地		商業 (80,366)
b	２２０１守山Ｓ -8	守山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m県道、中間画地		２中専 (60,200)
c	２２０１守山Ｓ -414	守山市		更地	（　）	ほぼ台形	南4m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,160)
d	２２０１守山Ｓ -312	守山市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、中間画地		１低専 (60,100)
e	２２０１近江八幡Ｓ -307	近江八幡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,070	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,070	100 [ 93.0]	118,355	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 104,146	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	102,614	100 [ 80.5]	127,471		134,000
c	(　 ) 130,338	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	126,795	100 [ 73.9]	171,576		180,000
d	(　 ) 127,152	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	125,157	100 [ 73.2]	170,980		180,000
e	(　 ) 123,071	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,071	100 [ 97.6]	126,097		132,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

守山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,524,625	695,400	2,829,225	1,483,080	1,346,145	（　0.9460） 1,273,453	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	24,969,667 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

守山 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	130.00	Ｓ1	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	244 ㎡	12.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	100.0	130.00	2,500	325,000	5.0	1,625,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		325,000		1,625,000
								0

⑨年額支払賃料	325,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,900,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,900,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 390,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,510,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,625,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,625 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,524,625 円　　　　（　 14,445 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	守山（賃）Ｂ商　　　　-211103	2,188 ( 2,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,574	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,510 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	守山（賃）Ｂ商　　　　-211107	1,952 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,440
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

守山 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,400 円	20,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	117,000 円	3,900,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 252,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 163,200 円	20,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 695,400 円　（　　　　　　 2,850 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,400,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,483,080 円（　　　　　 6,078 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,524,625 円
②総費用	695,400 円
③純収益　①－②	2,829,225 円
④建物等に帰属する純収益	1,483,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,346,145 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,273,453 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,219 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,969,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）