別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 守山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守山 -7 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　西田　壮一   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守山市金森町字山柿６５０番２７ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 つ区画整然とした住 宅地域 北東7m市道 水道、ガス、下水 守山 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ　 市道　 交通 施設 守山駅北西方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 守山駅勢圏の中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。居住環境・利便性の比較的良い住宅地 の需要は堅調で、依然地価は緩やかながらも上昇傾向で推移していくものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守山市を中心とする圏域で、主として守山駅勢圏内に存する幹線道路背後の住宅地域と判定される。需 要者の多くは、守山市及び周辺市への通勤者を中心とする一次取得者である。人口増、宅地供給数の少なさからも住宅 地の需要は堅調で、周辺分譲地の売れ行きも好調である。中心価格帯は、周辺の取引事例より土地２００㎡程度で２， ０００万円～２，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、守山市内の類似性の高い戸建住宅地の事例を複数採用しており規範性は高い。対象標準地の存する近隣地 域では投資採算性が低く、また画地条件等からも共同住宅の賃貸を想定することは現実的でないため、収益価格の試算 は断念した。需要者は自己使用目的の個人であるため、比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の 通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [125.2] [100.0] 100 99,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部で持ち直しの動きが見られるものの、コ ロナ禍で社会経済活動が停滞し改善には時間 を要する。守山市の人口と世帯数は共に増加 傾向にある。 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、地域要因に 特段の変化はない。旺盛な住宅地需要に支え られ、良好な市場環境は郊外にも及んでいる 。 標準的な形状・規模を有する北東向きの中間 画地で、個別的要因に基づく特段の優劣がな く、当該個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％