別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 守山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守山 -6 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭   TEL.

鑑定評価額 26,300,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守山市守山４丁目字南高田１２７４番１ ｢守山４－１－２３｣ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 住宅、アパートが見 られる区画整理済の 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 守山 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 守山駅北西方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済の守山駅近郊の住宅地域で、現状に大きな変化は無く、土地利用は安定的に推移していくものと予測 する。市内の住宅需要は旺盛で、利便性の良好な住宅地の地価は、コロナ禍にあっても強含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守山市内を中心とする戸建住宅地域である。需要者は同一市内及び近隣市に居住する一次取得者や京阪神 への通勤者が中心である。駅徒歩圏内の住宅地は供給が希少で需要過多にあり、古くからの狭小街路の住宅地における 小規模分譲地であっても、すぐに売れる状況が続いており、地価水準は上昇基調で推移している。取引の中心となる価 格帯は、土地単価で概ね坪当り３８万円～４５万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、接面道路の状況や規模等が類似する極めて価格牽連性の高い取引事例より試算したもので、信頼性が高い 。収益価格は、自己使用目的の取引が中心で居住の快適性を指向する住宅地域に存し、収益性に基づいて価格形成され る地域ではないことから試算しなかった。よって、市場の取引実態を反映し、規範性が高いと認められる比準価格を採 用し、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [108.1] [100.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はコロナ禍の影響により厳しい状況 にあるものの、持ち直している。守山市の総 人口・生産年齢人口ともに県内上位の増加傾 向を示している。 駅徒歩圏内の住宅地域で、居住環境や生活利 便性が良好なことから、住宅地としての人気 が高く、地価は上昇基調で推移している。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する中間画地で特段の優劣はなく、競 争力の程度は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％