別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 守山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守山 -5 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　上田　理子   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守山市小島町字江西９３５番３３ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 つ区画整然とした住 宅地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 守山 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 守山駅北方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として成熟しており、利用状況は現状で推移すると予測する。コロナ禍にあっても、住宅地への影 響は少なく、居住環境の良好な住宅地域の需要は概ね堅調である。地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ守山駅勢圏を中心に、守山市内における一般住宅地域の範囲。需要者は同一需給圏内の居住者または 通勤者の一次取得者が中心である。住宅地の供給は駅徒歩圏内の開発素地や空閑地が希薄であることから、駅徒歩圏外 であっても区画が整然とし、居住環境が良好であれば売れ行きは堅調である。取引の対象は土地は１５０～２００㎡前 後で１２００～２０００万円前後、新築戸建で３０００～４０００万円前後が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替性を有する戸建住宅地の事例を採用して試算しており規範性は高い。近隣地域は自用の戸建住宅が大半 で、収益を目的とする新築賃貸想定は現実的でないと判断し、収益価格の試算は断念した。よって、代表標準地との検 討を踏まえ、周辺住宅地域の地価水準との均衡にも留意の上、居住の快適性をより重視する住宅地域であることも考慮 し、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [134.9] [102.0] 100 94,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は厳しい状況にあるものの持ち直し ている。守山市の総人口は増加傾向にあるが 、老年人口の増加率が大きく、高齢化が進ん でいる。 駅徒歩圏外であるが、良好な居住環境を有す る閑静な住宅地域である。利用状況に特段の 変化はなく、売り物件も見られるが、需要は 概ね安定的。 標準的な形状・規模等の中間画地であり、方 位においてやや優位性があるものの、競争力 の程度は普通である。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％